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謀時而動 順勢而為 群達重構商業地產價值鏈

2019-9-27 14:41 來自: 北國網 收藏 分享 邀請

摘要: 根據相關資料統計,全國中小城市商業地產開發存量達到2億方,空置率達到20%。由于區域商業的同質同構、客流缺失、坪效天花板等因素,中小城市的大多數商業物業不僅失去了增值功能,保值的也每況愈下。新零售市場風口 ...

根據相關資料統計,全國中小城市商業地產開發存量達到2億方,空置率達到20%。由于區域商業的同質同構、客流缺失、坪效天花板等因素,中小城市的大多數商業物業不僅失去了增值功能,保值的也每況愈下。新零售市場風口下,如何破局中小城市商業地產的招商難、運營難、和去化難?如何重塑商業地產開發邏輯與重構商業地產價值鏈?

大會主背景圖

2019年9月28日,《新商業重構商業地產價值鏈》全國宣導大會暨天貓智慧商圈(云mall)產品說明會在阿里巴巴天機山莊順利舉行。本次會議由浙江群達投資有限公司主辦,阿里巴巴天貓門店和商圈新零售部、阿里新零售TP服務商親與橙支持,浙江豐兆和商業運營管理有限公司承辦。全國房地產聯盟主席、中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌,“商業地產教父”姜新國,中房協市場與住房保障委員會副會長、中國房地產數據研究院院長陳晟,香樟資本創始人、前復星互聯網投資集團聯席總裁錢中華,以及眾多來自資新商業、新零售、新媒體、新資本領域的kol和商業地產開發商出席了本次會議。

大會全景圖

“謀時而動,順勢而為”

80年代,下海經商造富了第一批把握趨勢的人。90年代全民炒股、2000年地產升溫、05年開始互聯網席卷全球、電商發力,15年進入“綠水青山”新常態……總書記在十八大提出“人民對美好生活的向往,就是我們的奮斗目標”,隨后,“城市更新”一詞成為了都市進化與發展的重要路徑。城市更新,其內涵不僅是城市的出新和粉飾,也不僅是純地產思維的拆一建一,而是結合規劃、資本、運營、開發等多種思維,找尋城市進化與發展之路,激發城市的內生活力。近十年來,中國商業地產市場告別了野蠻生長,從“增量時代”轉為“存量時代”。同時,隨著中國經濟發展步入新常態,零售行業也正在迎來巨變。盡管在過去的十幾年里,人們的消費習慣被電商顛覆,越來越多的消費者開始習慣于線上的購物方式。但是,消費者的購物體驗是單純的電商模式永遠無法補足的短板,實體零售有著電商永遠無法取代的優勢。于是,阿里巴巴、浙江群達投資開始探索融合線上、線下兩個渠道的新模式,重構商業地產、傳統零售的價值鏈,浙江群達投資聯合阿里巴巴天貓門店和商圈新零售部通過阿里生態賦能線下商圈升級迭代,為消費者提供消費體驗與性價比兼具的服務,開創性地完成了“中小城市商業地產新商業的解決方案”,運用平臺整合優勢,重構商業地產價值鏈。

阿里楊威講解《天貓智慧商圈業務說明》照片

打破地理區隔,重構商業布局

天貓智慧商圈是阿里新零售戰略的重要組成部分,是基于商圈(商場)本地化線上線下運營的阿里巴巴小程序,以阿里工具(支付寶、手機淘寶、手機天貓)和阿里生態系資源為區域級大商圈(場)賦能,完成區域大商圈的智慧化升級和改造,實現商業增量和形成官方運營場。通過線上、線下互動疊加的方式,打破物理區隔,聚合本地優勢產業,建立商戶成長新陣地,實現遠場聚客鎖客,近場分發到店的服務。天貓智慧商圈的建設,不僅能讓單一商家有的放矢,還能打破地理區隔,把區域級各自為戰的商家串聯起來,形成不同業態的關聯性營銷。

從無到有建立商業數據,實現商業數據化、本地化、可視化

天貓城市智慧商圈的核心功能是基于LBS定位及阿里大數據分析真正實現精準性導流營銷,過程中沉淀龐大的人、貨、場和營業額的數據(重點是人的消費行為數據),同時,它所帶來的所有商業數據都是本地化的,它將實現城市管理在商業板塊真正的數字化、智慧化,是政府動態管理的有效依據。

提升線下商業的人流與客流

電商發展之前我們說”出門逛街“,其發展起來后我們開始說”逛淘寶“,現在,通過客流增量我們感受到的是”逛商圈“,滿足消費者對消費體驗與價格的雙重需求。

天貓智慧商圈(云MALL):2019年5月25日,浙江群達自營投資的阿里天貓智慧商圈遵義項目正式上線運營。2019年6月,天貓智慧商圈遵義項目經驗開始向全國復制。

價值鏈斷層

大部分低線城市中小開發商商業地產開發法邏輯是:憑借政策、個人當量,再加上一點運氣,而最大的運氣就是時代紅利:低成本運作和倍增的地產價格。開發商業地產的動力并不是城市商業的研究結果和真實市場需求,而是背后價格倍增的轉化利益,所以,企業實現的利潤價值和市場的投資價值始終是斷層的,一旦時代變遷和宏觀政策導向發生改變,商業地產的問題就瞬間暴露無遺。尤其是互聯網的發展更是加速暴露商業地產招商難、運營難、去化難的問題。

主講人照片

重構商業地產價值鏈

坦克插上兩個翅膀不等于就是飛機,空客剪去兩個翅膀不等于高鐵!解鈴還須系鈴人!為了破局,浙江群達投資有限公司與阿里巴巴進行深度合作,從實踐中總結出一套“中小城市商業地產新商業的解決方案”。

(一)阿里新零售合作體系重構商業運營邏輯

商業運營是商業地產的靈魂,運營不好就如同行尸走肉!當下商業運營缺乏創新,面臨著同質同構、客流缺失、坪效天花板、基因與站隊等多種困境,導致難以形成區域商業標桿,難以搶占市場份額。另一層面,由于價值鏈斷層導致品牌方、運營方、開發商三者之間是一種“弱關系”:“合作條件高”、“營銷不配合”、“數據打不通”等等,最終因利益、目標、手段不同而背道而馳,互相制約。產生這種弱關系的根源在于品牌方與運營方是簡單的“租賃關系”,即自營和類自營的占比太少,運營管理的話語權不強,難以形成官方運營場。

2018年3月31日,阿里巴巴天貓商標授權的新零售品牌house Pro生活心選集合店在貴州遵義落地,這也是阿里新零售與商業地產商的首度合作。2018年11月,生活心選品牌榮獲了南方報業集團、21世紀商業評論頒發的“21世紀最佳商業模式獎”,同期獲獎的其他商業模式有“瑞幸咖啡”“曹操專車”“亞朵酒店”“猩便利”等等。

經過與阿里一年多的深度合作,群達投資建立了一套完整的阿里新零售合作體系,從項目的阿里立項,協助開發商與阿里直接簽約,到群達自營投資阿里新零售門店、群達自營投資阿里天貓智慧商圈(云mall)等等。群達投資的新商業賦能體系,輸出的不僅是一個單一的新零售品牌,而是整個shopping mall品牌——HP城市生活廣場。

HP城市生活廣場通過群達自營、自有品牌代運營等模式,使自營比例在60%以上,以及天貓智慧商圈的營銷賦能,充分掌握商場的運營話語權,從而形成有效的官方運營場。

(二)新商業IP集結重構物業去化邏輯

再好的商業營運,如果不能合理有效去化存量商業地產,就等于沒有解決商業地產的“硬傷”。傳統開發商的去化主要是單一化的銷售手段回收資金,千軍萬馬過獨木橋。一旦銷售失敗,資金就斷流。融資渠道也非常狹窄,融資手法也非常單一,“融錢”是唯一的資本運作。

銷售≠去化!資本化≠融資!浙江群達投資充分利用平臺企業的優勢,集結了一大批新生活方式業態的新商業IP,通過抱團發展的模式落地到HP城市生活廣場,通過股權的轉讓來達到地產存的去化目的。另一方面,通過與資本的合作,以及新商業IP的集結和落地實施的快速規模化,來觸達IPO目的,從而完成從資產到資本的完美蝶變,享受IPO帶來的市盈溢價回報。

(三)智慧停車重構物業配套價值

商業地產空間價值的開發和配套設施價值的開發將會顛覆我們的想法,生活方式和出行方式的改變將一些傳統不被看好的空間(比如停車位等)數倍溢價,尤其是利用大數據技術將時間和空間的最大化利用,使商業配套價值的重構成為可能。

云蟻智慧停車是群達投資控股的企業,擁有國際領先的泊車機器人技術和智能立體車庫建造能力,公司的超薄/全向/夾抱式機器人及智能立體車庫,擁有40多項發明專利,能使停車效能提升3-4倍,同時實現5分鐘內完成存取車動作。在大數據方面,結合群達城運平臺和阿里巴巴天貓智慧商圈的應用,云蟻停車將在人、車數據的匹配與應用中發揮極致的效果。

(四)城運平臺重構數據運營邏輯

新商業運營的核心是數據運營。群達投資構建了以“群達域”“群達云”為核心架構的數據運營平臺,即“城運平臺”,以城域范圍為運營基礎的一個售后管理、會務服務和營銷推廣等應用的綜合性平臺,基于城域范圍內海量的淘系ID會員,實現一鍵高凈值會員的沉淀,也可以通過淘系資源,實現全域push,從而達到全面賦能泛商圈,帶來最時髦的曝光機會和淘寶人群的引流到店。

(五)抱團發展,乘風而行,讓天下沒有不值錢的商鋪

商業地產教父姜新國教授曾經提出“一鋪養三代”的概念,商業地產從增量時代到現在的存量時代,產權商鋪真的不值錢了嗎?答案是否定的,不是商鋪不值錢了,由于價值鏈的斷層,以前的開發邏輯和盈利邏輯不適應現在的大環境。

發展倒逼轉型升級,面對巨大的地產存量市場,誰能夠把握趨勢,因勢而謀,應時而動,順勢而為,持有資源,持有消費者用戶,誰就是那個乘風而行的人。



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